万达连接两个城市。   

  

  近日,万达集团先后拿下北京蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营权,合作模式为轻资产。   

  

  考虑到中国房地产行业表现平平甚至低迷的背景,以及蓝色港湾和五棵松卓展的地位,万达此举无异于向平静的湖面扔了一块“大石头”。   

  

  01演示效果和解决方案通过   

  

  蓝色港湾位于北京著名的朝阳商业区。自2008年开业以来,打造了独特的自然景观、充满艺术气质的欧洲小镇建筑和以灯光节为代表的文化IP。   

  

  开业14年的蓝色港湾为何选择此时牵手万达?这对中国的商业地产领域意味着什么?   

  

  北京蓝色港湾   

  

  不得不说,中国商业地产这盘大棋,已经到了知根知底的地步。   

  

  东方证券数据显示,近年来,全国商业新开工和竣工面积逐渐减少,购物中心面积增速整体呈下降趋势。商场全面走向股市。到2020年底,中国商场存量为4.4亿平方米,城市人口人均商场面积接近0.5平方米,接近日本2017年的水平。   

  

  整体股市的另一面是出租率的下降和空置率的上升。市场研究机构约斯特沙利文的分析报告显示,2015年至2020年,中国入住率低于70%的商业广场数量从6662个增加到9606个,占管理的商业广场总数的45.7%,其中近一半。   

  

  大势所趋,不可阻挡,不可避免。   

  

  对于国内很多商业地产业主来说,只有继续自持,一步步成为低效资产甚至负资产,或者寻求合作,引入专业操盘手,盘活资产,才有可能生存发展。毕竟,非流动性财富等于贫穷,只有非流动性财富才是富有的。越来越多的人对这个市场原则感受深刻甚至痛苦。   

  

  这个时候,盘活资产的能力就显得尤为重要和珍贵。万达给出的轻资产解决模式,已经被市场证明是一剂良方。   

  

  公开资料显示,万达的“轻资产”战略,即万达只输出品牌,由品牌负责设计、建设、招商、运营,并按比例分享利润。   

  

  2017年,王健林为万达规划了轻资产战略,开始了轻资产发展之路。2021年2月,万达进一步升级轻资产战略,停止投资万达广场物业,全面实施“轻资产”战略。   

  

  万达推行轻资产战略四年,收获颇丰。截至2021年6月30日,万达已签约商业管理项目542个(管理储备),其中管理商业广场380个,管理建筑面积5420万平方米,成为中国商业运营服务商。162个储备项目中,独立第三方项目133个,占比82.1%。   

  

  02从“无中生有”到“返老还童”   

  

  在众多万达轻资产的成功合作案例中,深圳龙岗万达广场和北京双桥万达广场是典型代表。   

  

  深圳龙岗万达广场位于华南城,规划总建筑面积约260万平方米,大致相当于365个足球场。在网上建材交易的黄金时代,这座拥有7个交易广场和大厅的工业原料城每天熙熙攘攘,人来人往。近年来,在电商平台的冲击下,建材城不再是过去的盛况,整个区域一片寂静。   

  

  对此,万达的振兴规划是:将华南城4号馆打造成为首家第四代万达广场,全力打造以“体验”为核心的生活中心,引进370多个特色品牌,其中全国首家门店和创新概念旗舰店超过150家,80%以上为体验型业态。   

  

  深圳龙岗万达广场   

  

  深圳龙岗全新的万达广场一夜爆红:开业五天,龙岗万达广场客流量突破百万。两个月后   

  

  相比深圳龙岗万达广场的“无中生有”,北京双桥万达广场堪称“回春”。   

  

  双桥万达广场由东兴时代广场升级而来。2020年,万达接手了接近“休克”的东星时代广场:70%以上的品牌已经撤店,单月总销售额只有10多万。商户信心降至冰点,广场冷清。八年前诞生、几经易手的东星时代广场,正处于生死边缘。   

  

  但在万达眼里,东星时代广场可以充满新的活力:整个双桥地区缺乏成熟的购物、餐饮、休闲中心,3公里半径约30万消费者,5公里半径80万人。广场对面是两个大型的文化创意产业园区,这是真实的市场需求。   

  

  万达的第一步是强化双桥万达广场社区购物中心的产品定位。2021年,双桥万达管理团队组织了22场营销活动,包括6场社区之旅,重塑周边社区居民对广场的认知。   

  

  然后,调整业态比例,增加以餐饮、休闲为代表的体验式业态比例,餐饮业态占比53%,引进一批知名品牌,提升整体品牌水平,进一步吸引客流。   

  

  2020年12月24日,已完成整体改造升级的东星时代广场更名为北京双桥万达广场,开门迎客。   

  

  短短一年,万达彻底盘活了局面:整体年营收从不足1000万元飙升至2021年的2.24亿元。   

,从门可罗雀到年客流897万人次,整体出租率达到98.92%。

  

好的产品会说话,成功的案例是最好的招牌。如果说深圳龙岗和北京双桥项目展示了万达化腐朽为神奇的能力,那么北京蓝色港湾的业主选择牵手万达,则是对万达运营能力的更高阶认可,寄托了优上加好的期待。

  

据悉,5月1日,蓝色港湾管理权就将全面移交给万达,为期20年。五棵松卓展中心则更名为北京五棵松万达广场,未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。

  

显然,北京蓝色港湾和五棵松卓展只是新的开始,相信万达轻资产扔下的这一块“大石头”,会在中国商业地产的湖面上激起更多的涟漪。